Vorige Volgende Afdrukken Link doorsturen

Ongeschiktheid en onbewoonbaarheid

Het ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaren van woningen

Als woningen niet voldoen aan de kwaliteitsnormen, kunnen ze ongeschikt en/of onbewoonbaar worden verklaard.

 

De normen zijn vastgelegd in het decreet houdende de Vlaamse Wooncode (artikel 5 en 6) en hebben betrekking op de veiligheid, de gezondheid en de algemene kwaliteit van de woning. De bovengenoemde normen werden aanvankelijk uitgewerkt in het besluit van de Vlaamse Regering van 1998. Voor kamers gelden het Kamerdecreet en het Kamerbesluit. Op 1 februari 2008 zijn de huidige kwaliteitsnormen in werking getreden.

 

Elke woning moet beschikken over voldoende en veilige verwarmingsmogelijkheden, voldoende verlichting en verluchting, veilige elektriciteits- en stookolie- of gasinstallaties en elementaire sanitaire voorzieningen. De woning moet brandveilig, stabiel en toegankelijk zijn.

 

In het technisch verslag zijn de normen verder uitgediept. Er werden twee verslagen uitgewerkt: één voor zelfstandige woningen en één voor kamerwoningen. Beide technisch verslagen omvatten een aantal items van woontechnische aard, die puntsgewijs de kwaliteit van de woning controleren en die een beeld geven van de woontoestand. Door een dergelijke puntsgewijze controle verkrijgt de onderzoeker een adequaat beeld van de kwaliteit van de woning. Het technisch verslag is bijgevolg gericht op het detecteren van gebreken.

 

Wanneer een aanvraag voor een woningcontrole wordt ingediend, gaat een onderzoeker aan de hand van het technisch verslag na of de woning gebreken vertoont en dus al dan niet ongeschikt is. Een gebrek wordt gequoteerd op basis van de aard en de ernst van het probleem: "zware gebreken" resulteren in negen tot vijftien strafpunten, "lichtere gebreken" geven aanleiding tot één tot drie strafpunten. Als een woning in totaal vijftien of meer strafpunten telt, kan ze ongeschikt worden verklaard. Dat betekent dus dat één zwaar gebrek voldoende kan zijn om een woning ongeschikt te verklaren.

 

Voor het onbewoonbaar verklaren van een woning hoeft geen rekening te worden gehouden met het aantal strafpunten, wel met de aard en de ernst van de gebreken. Een woning is onbewoonbaar als er een ernstig veiligheids- of gezondheidsrisico is vastgesteld, dat verdere bewoning uitsluit zolang het veiligheids- of gezondheidsrisico niet is verholpen. Een woning die bijvoorbeeld op instorten staat, of een woning met gevaar voor CO-vergiftiging, of met een gevaarlijke elektrische installatie kan onbewoonbaar worden verklaard. Bij onbewoonbaarheid is een (extra) omstandig verslag essentieel om aan te geven welke gebreken precies een veiligheids- of gezondheidsrisico betekenen. In de meeste gevallen is er ook een technisch verslag met strafpunten. In geval van onbewoonbaarheid moet de woning verlaten worden. In bepaalde gevallen zal het probleem op zeer korte termijn verholpen kunnen worden.

 

Sinds 9 september 2007 kan in die situaties snelherstel worden opgelegd. In sommige gevallen kan de bewoner van een onbewoonbaar verklaarde woning een huursubsidie verkrijgen of voorrang krijgen bij de toewijzing van een sociale woning.

 

Een woning kan ook rechtstreeks door de Burgemeester onbewoonbaar worden verklaard, niet op basis van de Vlaamse Wooncode, maar op basis van artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet. De invoering van de Vlaamse Wooncode neemt immers niet weg dat de Burgemeester bij acuut risico en met het oog op het algemeen belang, maatregelen kan nemen tegen ongezonde en onveilige woningen in zijn gemeente. Het kan daarbij gaan om woningen die een gevaar betekenen voor de openbare veiligheid of gezondheid, maar ook om woningen waarbij de veiligheid of gezondheid van de bewoners zelf in gevaar is.

 

Een besluit op basis van de Nieuwe Gemeentewet wordt meestal genomen na de vaststelling van acute veiligheids- en gezondheidsrisico's, zoals na een brand, bij instortingsgevaar en bij een overstroming. Het besluit stoelt niet noodzakelijk op een omstandig verslag of op het technisch verslag. Wel moeten de acute risico's afdoende aangetoond worden in een verslag, dat opgesteld wordt door een deskundige (b.v. een dokter stelt gezondheidsrisico's vast, de brandweer constateert de brandonveiligheid en een ingenieur de instabiliteit van de woning). Het voordeel van deze procedure is dat er snel ingespeeld kan worden op acute probleemsituaties. Bovendien kan de procedure ook ingezet worden voor niet-woongebouwen die betrokken, gebruikt of onbewoond worden.

 

Rol van de gemeente

Het beleid inzake kwaliteitsbewaking is gericht op de lokale gemeentelijke situatie en heeft tot doel de plaatselijke toestand van het patrimonium en de woonomgeving te verbeteren. Bij de uitvoering van het woonkwaliteitsbeleid wordt de verantwoordelijkheid daarvoor gespreid over de gewestelijke en de gemeentelijke overheid.

 

Wonen-Vlaanderen is belast met het technische onderzoek van de woning en adviseert de Burgemeester over ongeschiktheid of onbewoonbaarheid ervan. De Burgemeester hoort de betrokken partijen (verhuurder en bewoners) en neemt een eindbeslissing. Met een besluit kan de Burgemeester de woning ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaren.

 

De normen moeten over het volledige gebied van het Vlaamse Gewest gelijk beoordeeld worden. Daarom doet Wonen-Vlaanderen de technische vaststellingen en geeft de gewestelijke ambtenaar een advies aan de gemeente. De gemeente draagt de verantwoordelijkheid voor het nemen van de beslissing. De gemeente kan ook een proactieve rol spelen in het detecteren van de problemen (waar bevinden zich slechte woningen op haar grondgebied?).

 

Gevolgen voor de verhuurder

In geval van ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring op basis van de Vlaamse Wooncode kan de woning worden opgenomen op de inventaris van leegstand en verkrotting.

 

De inventaris vormt het uitgangspunt voor andere maatregelen. In beginsel moet de verhuurder het pand in orde brengen. Als hij dat nalaat voor langere tijd (meer dan één jaar), moet hij een heffing betalen.

 

In een aantal gevallen kan de eigenaar-verhuurder een vrijstelling of schorsing krijgen van de heffing. Als hij bijvoorbeeld duidelijk het initiatief heeft genomen om de woning te renoveren, wat in eerste instantie de bedoeling is, wordt de heffing opgeschort.

 

Verder is de opname van de woning op de inventaris de grondslag om het recht van voorkoop en sociaal beheersrecht uit te oefenen. Die bijzondere instrumenten hebben tot doel, de slechte woningen op de markt te recupereren voor sociale huisvesting.

 

Als een eigenaar een ongeschikte of onbewoonbare woning verder verhuurt, ondanks het besluit van de Burgemeester, kan hij strafrechtelijk vervolgd worden. Inspectie RWO stelt het wanbedrijf vast en maakt een proces-verbaal op. De strafrechtelijke procedure kan onafhankelijk van de administratieve procedure opgestart worden.

 

Gevolgen voor de bewoner

Ook voor de bewoner van de woning heeft een besluit over de ongeschiktheid en/of onbewoonbaarheid gevolgen. Het besluit kan in rechte worden gehanteerd om een verminderde huurprijs af te dwingen bij de vrederechter of om een deel van de huurgelden terug te vorderen. Ook kan de rechter opleggen dat de eigenaar de nodige aanpassingswerkzaamheden uitvoert, of kan hij de huurovereenkomst nietig verklaren, en zelfs de verhuurder tot een schadevergoeding verplichten.

 

Als de woning onbewoonbaar werd verklaard, moet de bewoner de woning verlaten en moet hij verhuizen naar een andere woning. Als aan de toelatingsvoorwaarden uit de sociale huurreglementering voldaan is, kan de bewoner van een ongeschikt- en/of onbewoonbaar verklaarde woning voorrang krijgen voor een sociale huurwoning in dezelfde gemeente als aan de volgende twee voorwaarden is voldaan:

 

  • hij heeft de woning gedurende ten minste 6 maanden bewoond;
  • de woning voldoet aan één van de volgende criteria:
    - ze werd onbewoonbaar verklaard overeenkomstig artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet en de ontruiming was noodzakelijk;
    - ze volgens het technisch verslag heeft ze minstens drie gebreken van categorie ΙΙΙ in verband met stabiliteit en vocht, of ze heeft minstens twee gebreken van categorie ΙΙΙ in verband met stabiliteit en vocht en bovendien minstens een gebrek van categorie ΙV.

In die gevallen is het belangrijk de bewoner zo spoedig mogelijk door te verwijzen naar de Sociale Huisvestingsmaatschappij(en) in de gemeente. De voorrang kan immers maar worden toegekend, als de bewoner zich binnen twee maanden na de ongeschikt- en/of onbewoonbaarverklaring bij de Sociale Huisvestingsmaatschappij(en) heeft laten inschrijven in het wachtregister.

 

Onder bepaalde voorwaarden kan de bewoner een beroep doen op een tegemoetkoming in de huurprijs en installatiepremie, als hij verhuist naar een conforme en voldoende ruime woning.

 

Chronologisch verloop van de procedure

1. Verzoek om de procedure op te starten

  • Wat?
    De aanvraag om de procedure om een woning ongeschikt en/of onbewoonbaar te laten verklaren op te starten.
  • Hoe?
    De belanghebbende stuurt de aanvraag naar de Burgemeester of geeft het af op het gemeentehuis met ontvangstbewijs.
  • Wie?
    Elke belanghebbende: bewoner, gemeentebestuur, gewestelijk ambtenaar, OCMW, sociale (woon)organisaties, ...

2. Onderzoek naar de gegrondheid van de aanvraag

  • Wat?
    De aanvraag tot het opstarten van de procedure wordt onderzocht.
  • Hoe?
    Er wordt nagekeken of het verzoek motieven bevat en of het wel gegrond is. Als het verzoek gegrond is, wordt de procedure om een woning ongeschikt of onbewoonbaar te verklaren opgestart. Als het niet gegrond is, wijst de Burgemeester het verzoek onmiddellijk af, zonder de gewestelijke ambtenaar om advies te vragen.
  • Wie?
    De Burgemeester.

 

3. Verzoek om de woning te onderzoeken

  • Wat?
    De gemeente richt het verzoek om de woning te onderzoeken tot de gewestelijke ambtenaar van de decentrale dienst van Wonen-Vlaanderen.
  • Hoe?
    Het decreet geeft de werkwijze niet aan. Het is wenselijk om de vraag schriftelijk te stellen.
  • Wie?
    De Burgemeester.

 

4. Technisch onderzoek van de woning

  • Wat?
    De woning wordt onderzocht op eventuele gebreken de wijzen op een ongeschiktheid en/of onbewoonbaarheid.
  • Hoe?
    Het betreft een inpandig onderzoek van de woning aan de hand van een technisch verslag met strafpunten.
  • Wie?
    Een woonkwaliteitscontroleur van de decentrale dienst van Wonen-Vlaanderen.

 

5. De betrokkenen informeren

  • Wat?
    De betrokkenen worden geïnformeerd over de resultaten van het technische onderzoek van de woning.
  • Hoe?
    De gemeente bezorgt een afschrift van het technisch verslag en een afschrift van het advies aan de (naakte) eigenaars, de houders van het zakelijk recht en de bewoners. Als het advies luidt dat de woning ongeschikt of onbewoonbaar is, worden de betrokkenen uitgenodigd om hun argumenten kenbaar te maken.
  • Wie?
    De Burgemeester.

 

6. Hoorzitting

  • Wat?
    Er vindt een hoorzitting plaats met de betrokken partijen.
  • Hoe?
    De betrokken partijen worden uitgenodigd om hun argumenten kenbaar te maken.
  • Wie?
    De Burgemeester.

 

7. Besluit van ongeschikt- en/of onbewoonbaarverklaring en inventarisatie

  • Wat?
    Het besluit ongeschiktheid en/of onbewoonbaarheid wordt opgemaakt.
  • Hoe?
    Het besluit omvat alle elementen die een ongeschiktheid en/of onbewoonbaarheid van de woning aantonen.
  • Wie?
    De Burgemeester.

 

8. Beroep tegen beslissing of stilzitten van de Burgemeester

  • Wat?
    Tegen de beslissing of het stilzitten (is het ontbreken van een beslissing tot ongeschiktheid en/of onbewoonbaarheid) van de Burgemeester kan beroep worden aangetekend.
  • Hoe?
    Het verzoekschrift wordt verstuurd naar de Vlaamse minister van Wonen.
  • Wie?
    De houders van het zakelijk recht, de eigenaars, de bewoners of de gewestelijke ambtenaar.

 

9. Maatregelen die de Burgemeester kan nemen

  • Wat?
    Maatregelen ter uitvoering van het besluit van ongeschiktheid en/of onbewoonbaarheid.
  • Hoe?
    De maatregelen worden in het besluit opgelegd.
  • Wie?
    De Burgemeester.

 

10. Herhuisvesting

  • Wat?
    Herhuisvesting van de bewoners van onbewoonbaar, ongeschikt of overbewoond verklaarde woningen.
  • Hoe?
    Een geschikte oplossing zoeken voor de bewoners door de verschillende herhuisvestingskanalen aan te spreken, waarna de kosten van de herhuisvesting kunnen worden verhaald op de eigenaar.
  • Wie?
    De Burgemeester.

 

11. Preventie herverhuring

  • Wat?
    Voorkomen dat ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaarde woningen verder verhuurd worden.
  • Hoe?
    Allerhande maatregelen treffen.
  • Wie?
    De Burgemeester.

 

12. De woning schrappen van de inventaris

  • Wat?
    De woning wordt geschrapt van de inventaris.
  • Hoe?
    Na een nieuw technisch onderzoek van de woning kan de Burgemeester beslissen om het besluit ongeschiktheid en/of onbewoonbaarheid op te heffen. De woning wordt op basis hiervan geschrapt van de inventaris leegstand en verkrotting. Ook bij sloop wordt de woning geschrapt.
  • Wie?
    De Burgemeester / inventarisbeheerder.

Waar?

Voor meer informatie kunt u terecht op de website http://www.bouwenenwonen.be/ of bij de decentrale dienst van het agentschap Wonen-Vlaanderen in uw provincie:

 

Wonen Oost-Vlaanderen

Gebr. Van Eyckstraat 4-6

9000 GENT

Tel.: 09 265 46 50

Fax: 09 265 46 51